提前还房贷不仅困难，还有可能违法？

近日，辽宁银保监局发布《关于提前还贷或转贷的风险提示》。该文提出随着经营性贷款利率持续走低，社会上出现一些违规“贷款中介”，他们以“利率低”“期限长”“放款快”为由，诱导消费者借“过桥资金”提前结清“房贷”，再办理“信用贷”“经营贷”归还过桥资金，从而谋取高额中介服务、资金过桥费用，同时使消费者陷入违规转贷的多重风险之中，甚至要承担刑事责任。

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什么情况？

具体来说，风险主要包含以下4种情况。

一是经营贷风险。经营贷是银行向个体工商户或小微企业等经营实体发放的经营性用途的贷款。借款人须如实提供贷款申请资料，如伪造经营资料获得贷款，则涉嫌骗贷，情节严重的，将被依法追究刑事责任。经营贷不得违规用于购房、结清房款、偿还其他渠道垫付的房款，违规使用将会被提前收回贷款。

二是信用贷风险。信用贷无需提供抵押物，申办流程简单，放款速度快。但信用贷款与其他贷款业务相比利率较高，无形当中增加还款负担。若信用贷款不能准时偿还，还会收取高额罚息。不仅如此，还会产生逾期还款记录，不良征信记录将会影响日后个人金融业务的申办。

三是财务风险。借款人在提前结清按揭贷款、重新申请“信用贷”“经营贷”过程中，会被中介诱导或强制借用过桥资金，支付高额的过桥资金费用、中介服务费用等，实际综合成本可能超过银行房贷利率。

四是个人信息泄露风险。部分“贷款中介”获取消费者贷款信息等个人信息后，在消费者不知情的情况下向他人泄露、出售谋取非法利益，甚至在其贷款后骗走贷款。

春节以来，“提前还贷”成为热议话题。

据媒体报道，提前还贷成为了当下的一道难题，在12345市民服务热线，仅过去的一个月内，就有70多条相关的投诉，“排队半年”“收取违约金”“网上无法预约”等提前还贷不顺的情况频频发生。

除排队等待时间较长外，部分银行还存在收取违约金的行为。

近日，万先生向12345市民服务热线反映，他在某银行网点办理申请10万元提前还贷额度时，被要求支付2300元的违约金。“2021年初办理的房贷，按照合同满1年就可以提前还款，在此之前也申请过，当时并没有收取违约金。”

此外，目前招商银行等部分银行都已经关闭线上预约还款入口。长期在杭州工作的周先生表示：“为了提前还贷，必须提前30天至招行的贷后服务中心线下申请，还一定要选在工作日的工作时间，到现场又免不了要排队办理。”

上海华勤基信律师事务所主任律师王保红表示，能否提前还款，主要依据还是贷款合同。在根据合同约定，客户满足提前还贷条件的前提下，银行若存在故意设置障碍的行为，就可以认定银行需要承担违约责任；但若合同本身已经约定不能提前还贷，或写明相应的合同期限，那么客户应根据合同履约，部分银行会因此收取违约金。

不过，对于银行行为是否构成故意阻扰这个问题，在法律上是比较难界定的，“建议拨打银保监会热线电话，尝试与银行寻求协商解决的方案”。

为什么这么多人都选择提前还贷？

一位国有银行长沙某支行行长在接受采访时表示：“现在提前还贷的基本上是之前房贷利率在5%至6%的贷款人，而目前稳健一点的银行理财最高收益率也才3%左右，和贷款利率存在明显的倒挂，理财收益跑不过房贷利息，所以很多人选择提前还贷。”

此外，2022年以来，部分地区的按揭贷款利率接连下调。5月，央行、银保监会陆续宣布下调新发放首套房贷利率下限，由不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)调整为不低于相应期限LPR减20个基点；随后，5年期以上LPR超预期较4月下调15个基点，降至4.45%。此后，多地首套房贷款利率低至4.25%。

2023年，央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，明确新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

随之而来的，是又一轮房贷“降息潮”，根据上海易居房地产研究院最新统计数据显示：2023年1月份以来，全国已有30个城市降低房贷利率或执行低利率。

泽平宏观研究团队认为，存量房贷加点多，新增房贷不加反减，这扩大了存量房贷与新增房贷利差，引发提前还贷行为。

然而，银行并不希望房贷客户都提前还款。中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼称，房贷收益高、安全性也好，对银行来讲是优质资产，提前还款后银行还要把钱投放出去才有收益，银行现在缺的不是额度，而是优质的资产，这才是额度管理的根源。

董希淼还指出，从还款方式看，一般来说等额本金的还款方式前期偿还本金多、利息少，相比来说提前还款会更划算一点；等额本息的还款方式前期偿还利息多、本金少，如果还款已过一半，其实可以不考虑提前还款。

关键词： 过桥资金 刑事责任 首套住房贷款