在对人们最为关心的房产税务咨询情况中了解发现，人们对于房屋的买卖、赠与、继承所产生的税率问题存在很大的困惑。
常见的疑问包括>>
(资料图片)
01
我想把房子给子女，通过什么方式税少？
02
继承父母的房子要交多少税？
03
是不是继承和赠与获得的房屋再转卖会有20%的税？
04
本篇文章小编将带大家分三个篇章深入了解容易让人迷惑的房产税务问题，帮助大家更好选择更合适的方式。
*** 为方便大家更好的关注重点，小编在每个篇章末尾用更简易的方式进行了小结，也针对容易产生误解的部分增加了标注，本篇适用地区：江苏南京，敬请留意***
01
买卖篇
*** 针对住宅 不包括非住宅***
01
买方
①契税：应纳税款=计税价格*适用税率
注：计征契税的成交价格不含增值税（家庭成员范围包括：购房人、配偶、未成年子女）
②印花税：个人免征
02
卖方
①不满2年
增值税及附加：应纳税款=计税价格*5.3%
个人所得税：应纳税款=计税价格*1%或差额*20%
土地增值税：个人免征
印花税：个人免征
②满2年（含2年）不满5年
增值税及附加：免征
个人所得税：应纳税款=计税价格*1%或差额*20%
土地增值税：个人免征
印花税：个人免征
③满5年（含5年）
增值税及附加：免征
个人所得税：
如是家庭唯一生活用房，免征个税
如不是家庭唯一生活用房，应纳税款=计税价格*1%或差额*20%
土地增值税：个人免征
印花税：个人免征
特别备注
个人所得税有两种计税方式——
第一种是选择计税价格*1%，
第二种是选择差额即（计税价格-房屋原值-转让中的税金-合理费用）*20%，选择差额计税需要提供上一手交易时房产价值凭证（上一手交易指的是买卖，受赠和继承并不算），因很多房子买时价格很低，卖时房价升高导致差额很多，此时选择差额*20%计税不划算，因此多数人采用房屋计税价格*1%计算个人所得税，如两手交易之间的差额小也可以选择差额算法计税。
简单来说，房屋买卖时，买方按照房屋面积和家庭房产套数的不同来计税，家庭房产套数包括购房人、配偶及未成年子女名下；卖方按照如下方式计税：房屋不满2年的，卖方需要承担5.3%+1%=6.3%的税；满2年（含2年）不满5年，卖方需要承担1%的税；满5年，卖方需要承担1%的税，如满5年且是家庭唯一生活用房，卖方免征税。
父母想将名下已经满5年的唯一房产通过买卖的方式给子女，且子女的家庭（包括其本人、配偶、未成年子女）名下无房产，此时如房产面积≤90平方米，双方共需要缴纳的税为1%；如房产面积>90平方米，双方共需要缴纳的税为1.5%。
02
赠与篇
01
赠与时，受赠方缴纳
契税：应纳税款=计税价格*3%
印花税：应纳税款=计税价格*0.025%
个人所得：应纳税款=（计税价格-赠与过程中受赠人支付的相关税费）*20%
02
赠与时，赠与方缴纳
增值税及附加：住宅不满2年的 应纳税款=计税价格*5.3%
住宅满2年的 免征
非住宅（如车位） 应纳税款=（计税价格-购房价格）*5.3%
土地增值税： 直系亲属（不含兄弟姐妹）免征
兄弟姐妹或者非亲属，应纳税款=计税价格*5%
印花税：应纳税款=计税价格*0.025%
03
注意
① 法定继承人通过继承获得的房产免征契税
② 房屋产权人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女，祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的，对双方都不征收个人所得税和增值税及附加
③ 房屋产权人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人的，对双方都不征收个人所得税和增值税及附加
④ 赠与直系亲属（不含兄弟姐妹）或承担直接赡养义务人的，免征土地增值税
04
【常见误区】受赠的房产转卖时需要多交税吗？
并不会，其实受赠的房产转卖时和普通房屋买卖计税方法一样（详见买卖篇中的介绍，但卖方房屋年限以赠与人的房产取得时开始计算，受赠可以延续年限），由于房产获得时是受赠而不是买受，因此并没有上一手买卖的房产价值凭证，所以受赠的房产转卖时，卖方的个人所得税一般不采用差额*20%的计税方式，而是多采用房屋计税价格*1%的方法计税，更加并不存在网传的受赠的房产转卖时需要缴纳全款20%的税。
简单来说，直系亲属（不含兄弟姐妹）之间的赠与，赠与双方共需要缴纳3%+0.025%*2=3.05%的税，兄弟姐妹之间的赠与还需要另加5%的土地增值税；非亲属的，除了需要5%的土地增值税，还需要另加20%个人所得税以及5.3%的增值税及附加税（住宅满2年的免征增值税及附加税）。
遗赠的，受遗赠人缴纳3%+0.025%=3.025%的税。（遗赠是遗嘱人用遗嘱的方式将个人财产的一部或全部于死后赠给国家、集体或法定继承人以外的人的一种法律制度）
受赠的房产转卖时和普通房屋买卖税一样，但年限以赠与人的房产取得时开始计算，受赠可以延续年限。房屋不满2年的，卖方需要承担5.3%+1%=6.3%的税；满2年（含2年）不满5年，卖方需要承担1%的税；满5年，卖方需要承担1%的税，如满5年且是家庭唯一生活用房，卖方免征税。
A某的父母在2016年取得了房产一处，之后A某的父母在2022年将房产赠与给A某，办理房产的转移登记手续时，赠与双方共需要缴纳3%+0.025%*2=3.05%的税。
2023年，A某想转卖该房产，此时A某作为卖方，其房屋的年限以其父母的房产取得时开始计算，A某作为受赠人可以延续年限，即可以从2016年算年限，该房屋已经满5年，A某如家庭名下还有其他房产则需要承担1%的税，如该房屋是A某家庭唯一生活用房，则A某免征税。
对比“买卖”和“赠与”
父母想在生前把房屋给子女，可以选择买卖或者赠与两种方式。
如果父母名下房产已经满5年且是家庭唯一房产，而子女的家庭名下无房产。此时选择买卖的方式，房产面积≤90平方米，买卖双方共需要缴纳的税为1%；房产面积>90平方米，买卖双方共需要缴纳的税为1.5%。
如果选择赠与的方式，不论房子的年限、面积的大小，也不论是双方家庭第几套房产，都需要缴纳共3.05%的税，因此上述情况中，买卖缴纳的税比赠与更少。
但如果父母名下的房屋不唯一或不满2年，子女名下又已经有房，那采用哪种方式将房屋给子女税更少需要根据上文所介绍的税率另行计算再比较。
03
继承篇
01
继承房产时，只有印花税
印花税= 计税价格*0.025% （包括法定继承和遗嘱继承，不包括遗赠）
02
【常见误区】继承的房产转卖时需要多交税吗？
并不会，其实继承的房产转卖时和普通房屋买卖计税方法一样（详见买卖篇中的介绍，但卖方房屋年限以被继承人的房产取得时开始计算，继承人可以继承年限），由于房产获得时是继承而不是买受，因此并没有上一手买卖的房产价值凭证，所以继承的房产转卖时，卖方的个人所得税一般不采用差额*20%的计税方式，而是多采用房屋计税价格*1%的方法计税，更加并不存在网传的继承的房产转卖时需要缴纳全款20%的税。
简单来说，继承房产时，只有0.025% 的印花税；继承的房产转卖时和普通房屋买卖税一样，但年限以被继承人的房产取得时开始计算，继承人可以继承年限。不满2年的，卖方需要承担5.3%+1%=6.3%的税；满2年（含2年）不满5年，卖方需要承担1%的税；满5年，卖方需要承担1%的税，如满5年且是家庭唯一生活用房，卖方免征税。
A某的父母在2016年取得了房产一处，之后A某的父母相继去世，A某2022年继承了父母的房产，办理继承房产的转移登记手续时，只需要缴纳房产计税价格的0.025%的印花税即可。
2023年，A某想转卖该继承来的房产，此时A某作为卖方，其继承的房屋的年限以其父母的房产取得时开始计算，A某作为继承人可以继承年限，即可以从2016年算年限，该房屋已经满5年，A某如家庭名下还有其他房产则需要承担1%的税，如该房屋是A某家庭唯一生活用房，则A某免征税。
友情提示
以上整理仅供参考，适用地区：江苏南京，详询12366或税务服务窗口工作人员；
如政策变动，将根据最新政策执行；
如有错漏，欢迎指正。
来源：南京公证处
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