航拍建设中的西安高新区中央创新区永安领汇中心项目。 受访者供图
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通过“商转办”,解放路民生百货商场成功引入企业入驻。图为工作人员在改造后的房间内办公。 本报记者 苏怡摄
8月1日,位于西安市解放路的悦荟广场城市更新改造项目。 本报记者 袁景智摄
西安市城市更新基金出资支持苏宁易购广场改造项目,助力解放路商圈转型。图为8月1日拍摄的解放路苏宁易购广场一角。 本报记者 袁景智摄
在城市建设和产业发展领域,城市更新绝对是最热的话题之一。
近年来,随着城市发展渐趋成熟,城市空间的“存量博弈”难题愈发凸显。2022年末,我国常住人口城镇化率达65.22%。城市发展从单纯追求增量的初级阶段进入到“增存并举”的新阶段,城市更新成为“香饽饽”。
作为我国首批城市更新试点城市,西安市持续探索创新城市建设领域财政投入方式改革,2022年设立西北地区首只城市更新基金,运用“城市更新+产业导入”运作模式,引导多层次、多元化社会资本及金融资源解决前期资本金筹集和后续融资难题,加速城市更新项目建设。
设立一年多,西安市城市更新基金累计决策子基金14只,认缴出资76.45亿元,子基金规模达455.05亿元。在平衡和保护中,西安市通过基金赋能城市更新项目,创新探索出一条财政支持城市建设投入的新路径。
■ 微更新微改造 老城焕发新活力
有了资金“活水”的浇灌,今年上半年解放路商圈盘活闲置楼宇超4万平方米。今年内,解放路悦荟广场将改造完成;明年上半年,苏宁易购广场将改造完成……一个个城市更新项目正在加快推进
望着空荡荡的商场,陈杨满怀期待。
7月25日,站在西安市解放路的苏宁易购广场内,指着眼前的闭店商铺,西安新城城市更新集团有限责任公司董事长兼总经理陈杨说:“这里的公共空间浪费少,三层以上改成办公区域很方便,适合网络科技公司入驻。”
作为西安市曾经的“顶流商圈”,解放路商圈是繁华的象征。然而,伴随着城市骨架不断拉大、中心城区人口向外迁移、小型城市综合体“遍地开花”,解放路商圈人气下滑,大量商业楼宇出现闲置。
“苏宁易购广场位于解放路商圈的核心,2018年开业时,一年仅电器销量就超过1.5亿元。新冠病毒感染疫情发生后,商场客流骤减,商铺陆续退租。”陈杨说,与解放路的“没落”形成鲜明对比的是,东新街和新城广场周边的专业写字楼持续火爆,几乎满租。
为了盘活大量闲置的楼宇资源,重聚人气,“唤醒”传统商圈活力,西安市新城区依托便利的交通资源和完善的生活配套,通过“商转办”积极营造“员工友好型”环境,吸引科技类劳动密集型企业入驻。
通过“商转办”,解放路民生百货商场成功引入美团落户。这种“腾笼换鸟”的模式,不仅盘活了闲置楼宇资源,引来了人流,还带动周边消费快速恢复。今年暑期,距离民生百货商场百米内的万达广场,每日进店客流量超4万人次,周末突破5万人次。
“民生百货商场‘商转办’的成功,更加坚定了我们改造解放路商圈的信心。”西安市新城区城中村和棚户区改造事务中心主任刘毅说,微更新微改造需要大量的资金支持,单靠财政扶持无法完成,迫切需要引入社会资本。
作为城市更新领域的母基金,西安市城市更新基金按照“政府引导、企业发起、社会参与、片区合作”原则,通过设立新城区城市更新子基金,撬动社会资本参与项目改造,助力解放路商圈重焕活力。
有了资金“活水”的浇灌,今年上半年,解放路商圈盘活闲置楼宇超4万平方米。今年内,解放路悦荟广场将改造完成;明年上半年,苏宁易购广场将改造完成……一个个城市更新项目正在加快推进。
遵循有为政府和有效市场的发展逻辑,西安市坚持在保护中开发,在开发中“造血”,通过微更新微改造,全市涌现出以老菜场、老钢厂、西影厂等为代表的城市更新项目。这样的“存量升级”带来的不仅是愈发广阔的发展空间,更是宜居、宜业的“城市温度”。
“闲置的楼宇资源改造完成后,解放路商圈的人气将会回来。”刘毅说,届时,解放路的“华丽转身”或许能为西安市老城区综合改造、产业和功能提升提供一个不错的样本。
■ 重塑区域空间 提升配套添幸福
区别于传统高周转的发展模式和资产抵押风控模式,西安市城市更新基金通过“区域子基金+城市更新+产业导入”的有机运作模式,有效解决了城市“存量更新”最大的资金难题
36岁的宋潇是西安市城市更新基金的投资经理。每季度,他都要赶到项目现场进行投后管理,实地了解建设情况。
7月25日,在西安高新区中央创新区永安领汇中心项目现场,宋潇一边检查,一边对记者说:“这里是西安高新区三次创业的主战场,是丝路科学城建设的核心。”
作为西安“双中心”建设的核心承载区,丝路科学城依托生态廊道和现有产业基础,建设中央创新区、生态文创区、硬科技产业区等。永安渠商旅文化街区项目是其重要的商业配套项目,是集购物中心、商业街、商办配套、精品酒店等功能于一体的城市活力中心。
以永安渠为主脉,永安渠商旅文化街区项目用水系连接12个地块功能商业组团,同时引入自然人文场景,营造多样化有趣的亲水体验空间,是西安市首个“文化滨水长廊”。其中,永安领汇中心项目用地面积约10.2万平方米,总建筑面积约38.8万平方米。
夏日的午后,阳光火辣辣地炙烤着大地。在永安领汇中心项目现场,塔吊林立,数百名建设者挥汗如雨,坚守施工一线。为了加快项目建设进度,保障施工人员安全作业,项目部积极做好后勤保障,密切关注天气信息,动态调整施工安排,避开高温时段施工,采取各项措施确保项目建设有序推进。
截至目前,永安领汇中心项目2号地块的主体已经封顶,商业街区正在进行幕墙施工及装饰,其余地块加快地下主体施工,项目预计2024年全部竣工。
望着周边拔地而起的建筑,宋潇说:“永安领汇中心项目只是西安市城市更新基金投资的重点项目之一。除此之外,基金还出资支持高新三期安置房项目,拟出资经开区泾渭新城汽车工业创新片区等项目,通过城市更新完善提升片区配套服务设施,满足周边群众多元化消费需求和高品质生活追求。”
城市更新关乎民生幸福、关乎城市未来。然而,城市更新项目属于重资产,此前一些项目未能持续性改造,究其根本是开发成本太高,引进的资源不够匹配。
“区别于传统高周转的发展模式和资产抵押风控模式,西安市城市更新基金通过‘区域子基金+城市更新+产业导入’的有机运作模式,有效解决了城市‘存量更新’最大的资金难题。”作为西安市城市更新基金的管理机构,西安财金资本管理有限公司总经理张翰说,经过一年多实践,西安市城市更新基金根据区域建设需求合作设立专项子基金,重点支持老旧资产提升改造、城棚改、产业园区建设三类项目。这既是城市更新模式的变化,也是城市更新市场化管理和投资运作的一次有益尝试。
■ “龙头企业+产业园” 增强城市竞争力
西安市城市更新基金先后对空港新城、泾河新城、国际港务区等产业园区进行投资支持。通过西安市“北跨”范围的隆基产业园、自贸蓝湾产业园、临港产业园等一个个重点产业园区项目,西安市城市更新基金在新能源、智能制造、电子加工等产业布局中扮演着资金引导方的角色
作为陕西空天动力研究院有限公司总经理,魏征认为,资本在产业“链路”中的“能量”很大。
陕西空天动力研究院有限公司是省、市、区共同出资组建的集技术研发、成果转化和金融投资于一体的新型研发机构,旨在推动创新链、产业链、资本链的有效融合,解决空天动力领域的国产替代难题。成立5年来,该公司通过发起设立成果转化、科技专项基金等,先后孵化培育了兴航航空、天成航材、天策科技等一大批科创型企业。
“初创期的科创型企业需要大量的资金扶持。由于投资风险高,社会资本轻易不敢投,所以,资金成为这些企业发展的难题。”魏征说,该公司坚持投早、投小,已经投资孵化航空航天军工产业链关键核心项目45个,持有项目总市值超300亿元。从整体来看,已投项目专注于航空航天领域,科创属性突出,投资后项目表现出较高的成长性,投后增值效果明显。
2022年,为了拓展高质量发展的物理空间,陕西空天动力研究院有限公司启动建设空天动力创新中心项目。该项目是陕西空天动力研究院总部基地、项目孵化场地,以及空天动力陕西实验室的核心区,也是陕西抢抓国家实验室建设机遇的重要载体。
当前,随着城市更新的内涵和外延意义不断拓展,促进产业结构升级、提高经济发展质效、增强城市竞争力,也成为城市更新的应有之义。
因此,以产业发展为导向,西安市城市更新基金以“融”带“产”,以“产”促“城”,积极发挥资金支持和引导作用,促进企业创新能力和管理水平提升,为经济持续健康发展提供强劲动力。
魏征说:“西安市城市更新基金出资1亿元,有效解决了项目资本金筹措难题,资金放大效应超9倍,有力推动了项目开工建设。目前,空天动力创新中心项目2号楼已经封顶,1号楼预计9月封顶,争取年内验收,明年初投用。”
截至目前,西安市城市更新基金先后对空港新城、泾河新城、国际港务区等产业园区进行投资支持。通过西安市“北跨”范围的隆基产业园、自贸蓝湾产业园、临港产业园等一个个重点产业园区项目,西安市城市更新基金在新能源、智能制造、电子加工等产业布局中扮演着资金引导方的角色。
西安财金投资管理有限公司董事长任纪刚说:“财政投入滚动放大、股权资金使用灵活、项目全周期精准支持,这是西安市城市更新基金的显著特点。通过统筹项目资源,西安市城市更新基金将社会资本与城市更新项目精准结合,有效激发了经营主体参与城市更新的积极性,为增强城市竞争力,助推区域转型升级提供了可参考的‘西安模式’。”
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